LIBOR, ooit het belangrijkste cijfer op de financiële markten, zal na juni 2023 uit de geschiedenis verdwijnen en niet langer worden gebruikt om de prijs van leningen te bepalen.

Vanaf 2022 zijn de leningen met variabele rente van veel hypotheekverstrekkers gekoppeld aan een index: de SOFR.

Hoe beïnvloedt de SOFR de variabele rentetarieven? Waarom zou de SOFR gebruikt moeten worden in plaats van de LIBOR?

In dit artikel leggen we uit wat de SOFR precies is en wat de belangrijkste aandachtspunten zijn bij het berekenen van variabele rentetarieven.

 

Hypotheken met variabele rente (ARM)

Gezien de huidige hoge rentetarieven kiezen veel mensen voor leningen met een variabele rente, ook wel ARMs (Adjustable-Rate Mortgages) genoemd.

Met de term ‘aanpasbaar’ wordt bedoeld dat de rente verandert in de loop van de looptijd van de lening: voor de eerste paar jaar wordt een vaste rente afgesproken, terwijl de rente voor de resterende jaren met regelmatige tussenpozen wordt aangepast (meestal elke zes maanden of een jaar).

Een 5/1 ARM betekent bijvoorbeeld dat de rente gedurende de eerste 5 jaar van de terugbetaling vaststaat en daarna elk jaar verandert.

Tijdens de zwevende fase geldt echter ook een maximum voor de renteaanpassing (caps). Zo wordt 5/1 ARM doorgaans gevolgd door het driecijferige getal 2/1/5.

·De 2 verwijst naar de initiële limiet voor de renteaanpassing (initiële aanpassingslimiet). Als uw initiële rentepercentage voor de eerste 5 jaar 6% bedraagt, mag de limiet in het zesde jaar niet hoger zijn dan 6% + 2% = 8%.

·Het cijfer 1 verwijst naar het maximum voor elke renteaanpassing, behalve de eerste (het maximum voor daaropvolgende aanpassingen), d.w.z. maximaal 1% voor elke renteaanpassing vanaf jaar 7.

·Het cijfer 5 verwijst naar de bovengrens voor renteaanpassingen gedurende de gehele looptijd van de lening (lifetime adjustment cap), d.w.z. dat de rente gedurende 30 jaar niet hoger mag zijn dan 6% + 5% = 11%.

Omdat de berekeningen van variabele rentes ingewikkeld zijn, vallen leners die niet bekend zijn met variabele rentes vaak in de problemen! Het is daarom erg belangrijk dat leners begrijpen hoe ze de variabele rente moeten berekenen.

 

Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten bij het berekenen van de variabele rente volgens de SOFR?

Bij een 5/1 ARM wordt de vaste rente gedurende de eerste 5 jaar de startrente genoemd. De rente vanaf het 6e jaar is de volledig geïndexeerde rente. Deze wordt berekend door index + marge, waarbij de marge vast is en de index doorgaans het 30-daags gemiddelde van de SOFR is.

Met een marge van 3% en een huidige 30-daags gemiddelde SOFR van 4,06%, zou de rente in het 6e jaar 7,06% bedragen.

Wat is deze SOFR-index precies? Laten we beginnen met hoe leningen met een variabele rente tot stand komen.

In Londen in de jaren zestig, toen de inflatie omhoogschoot, was geen enkele bank bereid om langlopende leningen te verstrekken tegen vaste rentetarieven. De banken zaten midden in een oplopende inflatie en er was een aanzienlijk opwaarts risico voor de rentetarieven.

Om dit probleem op te lossen, creëerden banken leningen met een variabele rente (ARMs).

Op elke herzieningsdatum tellen de individuele leden van het syndicaat hun respectieve leenkosten samen als referentie voor de herzieningsrente, waarbij de in rekening gebrachte rente wordt aangepast om de kosten van de fondsen te weerspiegelen.

En de referentie voor deze reset-rente is LIBOR (London Interbank Offered Rate), waar je vaak over hoort – de index die in het verleden herhaaldelijk werd gebruikt bij de berekening van variabele rentetarieven.

Tot 2008, tijdens de financiële crisis, waren sommige banken terughoudend met het hanteren van hogere rentetarieven om hun eigen financieringscrisis te verdoezelen.

Dit legde de belangrijkste zwakheden van LIBOR bloot: LIBOR werd breed bekritiseerd omdat het geen reële transactiebasis had en gemakkelijk te manipuleren was. Sindsdien is de vraag naar leningen tussen banken sterk gedaald.

Als reactie op het risico dat LIBOR zou verdwijnen, richtte de Federal Reserve in 2014 het Alternative Reference Rates Committee (ARRC) op. Het doel was om een ​​nieuw referentietarief te vinden ter vervanging van LIBOR.

Na drie jaar werk heeft de ARRC in juni 2017 officieel de Secured Overnight Financing Rate (SOFR) geselecteerd als vervangende rente.

Omdat de SOFR gebaseerd is op de overnight-rente op de door de schatkist gedekte repo-markt, is er vrijwel geen kredietrisico. Bovendien wordt de SOFR berekend op basis van de transactieprijs, wat manipulatie lastig maakt. Bovendien is de SOFR het meest verhandelde type op de geldmarkt en weerspiegelt deze het beste het niveau van de rentetarieven op de financieringsmarkt.

Daarom zal de SOFR vanaf 2022 worden gebruikt als standaard voor de prijsstelling van de meeste leningen met variabele rente.

 

Wat zijn de voordelen van een hypotheek met variabele rente?

De Federal Reserve zit momenteel in een cyclus van renteverhogingen en de 30-jarige vaste hypotheekrentes liggen op een hoog niveau.

Als de inflatie echter aanzienlijk daalt, zal de Federal Reserve een cyclus van renteverlagingen starten en zullen de hypotheekrentes weer op een normaal niveau komen.

Als de marktrente in de toekomst daalt, kunnen kredietnemers de terugbetalingskosten effectief verlagen en profiteren van lagere rentetarieven zonder dat ze hoeven te herfinancieren door te kiezen voor een lening met variabele rente.

Bovendien hebben leningen met een variabele rente doorgaans lagere rentetarieven gedurende de looptijd dan andere leningen met een vaste looptijd en relatief lagere maandelijkse betalingen vooraf.

Daarom zou een lening met variabele rente in de huidige situatie een goede keuze zijn.