LIBOR, ooit het belangrijkste getal op de financiële markten, zal na juni 2023 uit de geschiedenis verdwijnen en niet langer worden gebruikt om leningen te prijzen.

Vanaf 2022 zijn de leningen van veel hypotheekverstrekkers aan een index gebonden: de SOFR.

Welke invloed heeft de SOFR op de variabele leningrente?Waarom zou de SOFR moeten worden gebruikt in plaats van LIBOR?

In dit artikel leggen we uit wat de SOFR precies is en wat de belangrijkste aandachtspunten zijn bij het berekenen van verstelbare rentetarieven.

 

Hypothecaire leningen met verstelbare rente (ARM)

Gezien de huidige hoge rentetarieven kiezen veel mensen voor leningen met variabele rente, ook wel ARM's (Adjustable-Rate Mortgages) genoemd.

De term ‘aanpasbaar’ betekent dat het rentetarief verandert in de loop van de jaren van de aflossing van de lening: voor de eerste jaren wordt een vast rentetarief overeengekomen, terwijl het rentetarief voor de resterende jaren met regelmatige tussenpozen (meestal elke zes maanden) wordt aangepast. of een jaar).

Een 5/1 ARM betekent bijvoorbeeld dat de rente gedurende de eerste vijf jaar van terugbetaling vaststaat en daarna elk jaar verandert.

Tijdens de zwevende fase is de renteaanpassing echter ook gelimiteerd (caps), zo wordt 5/1 ARM meestal gevolgd door het driecijferige getal 2/1/5.

·De 2 verwijst naar de initiële limiet voor de renteaanpassing (initiële aanpassingslimiet).Als uw initiële rentetarief voor de eerste 5 jaar 6% bedraagt, mag de limiet in het zesde jaar niet hoger zijn dan 6% + 2% = 8%.

·De 1 verwijst naar de limiet voor elke renteaanpassing behalve de eerste (limiet voor volgende aanpassingen), dat wil zeggen maximaal 1% voor elke renteaanpassing vanaf jaar 7.

·De 5 heeft betrekking op de bovengrens voor renteaanpassingen gedurende de gehele looptijd van de lening (lifetime-adjustment cap), dat wil zeggen dat de rente gedurende 30 jaar niet hoger mag zijn dan 6% + 5% = 11%.

Omdat de berekeningen van ARM ingewikkeld zijn, hebben kredietnemers die niet bekend zijn met ARM's vaak de neiging in een gat te vallen!Daarom is het erg belangrijk dat kredietnemers begrijpen hoe ze de variabele rente moeten berekenen.

 

Wat zijn de belangrijkste aandachtspunten van de SOFR bij de berekening van de variabele rente?

Voor een 5/1 ARM wordt de vaste rente voor de eerste vijf jaar de startrente genoemd, en de rente vanaf het zesde jaar is de volledig geïndexeerde rente, die wordt berekend op basis van index + marge, waarbij de marge gelijk is aan vast en de index is over het algemeen de 30-daagse gemiddelde SOFR.

Met een marge van 3% en een huidige gemiddelde SOFR over 30 dagen van 4,06%, zou de rente in het zesde jaar 7,06% bedragen.

Wat is deze SOFR-index precies?Laten we beginnen met hoe leningen met variabele rente tot stand komen.

In Londen in de jaren zestig, toen de inflatie omhoog schoot, waren geen enkele banken bereid langetermijnleningen tegen een vaste rente te verstrekken, omdat ze zich midden in een stijgende inflatie bevonden en er een aanzienlijk opwaarts risico voor de rente bestond.

Om dit probleem op te lossen, hebben banken leningen met variabele rente (ARM's) gecreëerd.

Op elke resetdatum aggregeren individuele leden van het syndicaat hun respectieve financieringskosten als referentie voor de resetrente, waarbij ze de aangerekende rente aanpassen om de kosten van fondsen weer te geven.

En de referentie voor dit resettarief is LIBOR (London Interbank Offered Rate), waar u vaak over hoort – de index waarnaar in het verleden herhaaldelijk werd verwezen bij het berekenen van aanpasbare rentetarieven.

Tot 2008, tijdens de financiële crisis, waren sommige banken terughoudend in het hanteren van hogere rentetarieven om hun eigen financieringscrisis te verdoezelen.

Dit bracht de belangrijkste zwakke punten van LIBOR aan het licht: LIBOR werd breed bekritiseerd omdat het geen echte transactiebasis had en gemakkelijk te manipuleren was.Sindsdien is de vraag naar leningen tussen banken sterk gedaald.

Als reactie op het risico van de verdwijning van de LIBOR heeft de Federal Reserve in 2014 het Alternative Reference Rates Committee (ARRC) opgericht om een ​​nieuwe referentierente te vinden ter vervanging van de LIBOR.

Na drie jaar werk heeft de ARRC in juni 2017 officieel de Secured Overnight Financing Rate (SOFR) als vervangingsrente gekozen.

Omdat de SOFR gebaseerd is op de daggeldrente op de markt voor door staatsobligaties gedekte repo's, bestaat er vrijwel geen kredietrisico;en het wordt berekend op basis van de transactieprijs, wat manipulatie moeilijk maakt;Bovendien is de SOFR het meest verhandelde type op de geldmarkt, wat het beste het renteniveau op de financieringsmarkt kan weerspiegelen.

Daarom zal de SOFR vanaf 2022 worden gebruikt als standaard voor de prijsstelling van de meeste leningen met variabele rente.

 

Wat zijn de voordelen van een hypotheeklening met variabele rente?

De Federal Reserve bevindt zich momenteel in een cyclus van renteverhogingen en de hypotheekrente met een vaste looptijd van 30 jaar staat op een hoog niveau.

Als de inflatie echter aanzienlijk daalt, zal de Federal Reserve een renteverlagingscyclus ingaan en zullen de hypotheekrentes terugkeren naar een normaal niveau.

Als de marktrente in de toekomst daalt, kunnen leners de aflossingskosten effectief verlagen en profiteren van lagere rentetarieven zonder dat ze hoeven te herfinancieren door een lening met aanpasbare rente te kiezen.

Bovendien hebben leningen met variabele rente doorgaans ook lagere rentetarieven tijdens de verbintenisperiode dan andere leningen met een vaste looptijd, en relatief lagere maandelijkse betalingen vooraf.

In de huidige situatie zou een lening met variabele rente dus een goede keuze zijn.